房产新政出台后首案判决

    一系列房产新政引出一串房产纠纷，是继续买卖还是解除合同？昨天（29日），海淀法院首次以判决形式回答了这个热点问题：新政属于不可抗力因素，如果对一方显失公平，应该解除合同。

    自“国十条”问世，各地也相继推出配套政策，4月，本市出台了《辽宁市人民政府贯彻落实国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨文件的通知》，规定严格执行差别化住房信贷政策，提高第二套住房贷款首付款比例，并暂停第三套住房贷款的发放。

    这样一条规定，急坏了张先生。张先生在新政出台前十几天，和宋女士签订了《辽宁市存量房屋买卖合同》，约定以555万元的总价购买宋女士位于海淀区蓝靛厂翠叠园的一套房屋，张先生支付了15万元定金，并计划申请200万元房贷。“我已经有两套房子了，新政一出台，银行拒绝贷款，我肯定买不起了，但是定金也要不回来。”张先生为此告到法院，要求解除购房合同，退还自己定金。

    庭审时，宋女士依据购房合同，拒绝张先生的诉讼请求。“合同上写得清清楚楚：若贷款未获批准或批准贷款数额不足申请额，出卖人允许买受人选择再一次向其他银行申请贷款，若批准的贷款数额仍不足申请额或买受人没有选择再次申请贷款，则买受人应在办理缴税过户手续前补足购房首付款。”宋女士认为，合同是双方真实意思的表示，张先生应“自筹资金”补齐房款，不能因新政影响解除合同。

    法院根据合同情势变更原则，最终判决解除张先生与宋女士之间的房屋买卖合同，宋女士返还张先生已支付的定金。

    法官释法

    为何“政策性违约”可解除合同

    宣判后，记者采访了审理本案的法官。“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。但合同成立以后，客观情况发生了当事人无法预见的、不可抗力造成的重大变化，特别是出现了对继续履行合同一方当事人明显不公的情况，法院应根据公平原则，并结合案件的实际情况解除合同。”

    法官解释，新政策明显属于个人无法预见、不可抗力因素。此外，还有两个条件可以影响判决结果：房贷所占购房款比例以及购房人实际支付能力。结合本案，张先生需要贷款200万元购房，贷款额占房款很大比重，如果执意要求其履行合同，显然不切实际也显失公平。但假如宋先生购房款是100万元，房贷为10万元，所占比例不大，且有证据证明其有能力支付房贷部分房款，则应判决双方继续履行合同。